Investissement immobilier en France : le guide pour les investisseurs étrangers

Pour investir dans l’immobilier français, choisissez une structure de détention (en direct, SCI ou SAS/OPCI) adaptée à votre situation fiscale, anticipez les frais de notaire et les droits de mutation, menez un audit juridique et technique complet et tenez compte des règles protectrices des locataires avant de vous engager.

La France est une destination de premier plan pour les capitaux immobiliers. Les coûts d’acquisition, la fiscalité et la protection des locataires y diffèrent toutefois nettement des autres marchés. Ce guide accompagne les investisseurs étrangers sur la structuration, les coûts et l’audit préalable qui sécurisent l’opération.

Les étapes pour investir dans l’immobilier en France

Quelle structure choisir pour un investisseur étranger ?

Le véhicule de détention adapté dépend de vos objectifs et de votre résidence fiscale.

• Détention en direct : la solution la plus simple, mais elle vous expose personnellement et offre moins de souplesse en matière d’optimisation.
• SCI (société civile immobilière) : très utilisée pour détenir et transmettre un bien, avec une gouvernance souple et des outils de planification successorale.
• SAS / société commerciale : adaptée aux actifs de rendement ou aux opérations de marchand de biens.
• OPCI / SPPICAV : véhicules réglementés destinés aux investissements de plus grande ampleur ou institutionnels.

Quel est le coût réel d’une acquisition ?

Les frais d’acquisition en France sont importants. Comptez des frais de notaire et des droits de mutation d’environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien (ce montant correspond pour l’essentiel aux droits de mutation perçus par le notaire pour le compte de l’État et des collectivités locales, et non à la rémunération du notaire lui-même), et moins dans le neuf (soumis à la TVA). S’y ajoutent les frais d’agence, les coûts de structuration et, en cas de financement, les frais d’inscription hypothécaire. Raisonnez en coût global, pas seulement sur le prix affiché.

Que couvre l’audit préalable ?

• Les titres et l’historique de propriété, ainsi que les éventuelles hypothèques ou servitudes.
• L’urbanisme, les autorisations et le zonage (certificat d’urbanisme).
• Les diagnostics techniques (amiante, performance énergétique, plomb, termites).
• Les baux en cours et les droits des locataires, qui sont transférés avec l’immeuble.
• Les obligations environnementales et celles liées à la copropriété.

Comment les investisseurs immobiliers étrangers sont-ils imposés ?

Les revenus locatifs sont imposables en France, les plus-values de cession sont taxées (selon des règles qui varient en fonction de la structure et de la durée de détention), et l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) s’applique dès lors que le patrimoine immobilier net taxable du foyer dépasse 1,3 million d’euros, y compris pour les non-résidents, mais uniquement sur leurs actifs immobiliers situés en France. Les conventions fiscales et la structuration permettent de limiter la double imposition : la fiscalité se planifie avant l’achat, pas après.

Détention en direct ou SCI ?

En résumé

Nos équipes en droit immobilier et en droit fiscal structurent, réalisent et accompagnent la gestion des investissements immobiliers en France pour le compte de particuliers, de fonds et d’entreprises étrangers. De Gaulle Fleurance conduit l’audit, optimise la structure de détention et finalise l’opération chez le notaire.