Urbanisme : multiplication des outils destinés à favoriser la construction

Il est incontestable qu’à la faveur des dernières évolutions jurisprudentielles et législatives (en particulier la loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements et la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement “SUL”), les bâtisseurs se sont vus accorder de multiples mesures pour répondre à leur demande de sécurisation et concrétiser la reprise et le développement de la construction.

1. Modulation croissante des normes urbanistiques : Mesures destinées à la faisabilité des projets

1.1 Extension substantielle de la Section 2 Dérogations au plan local d’urbanisme (Articles L152-3 à L152-6-10 du Code de l’urbanisme « CU »

Pour mémoire, l’article L152-3 CU dispose que « Les règles et servitudes définies par un plan local d’urbanisme :

1° Peuvent faire l’objet d’adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes ;

2° Ne peuvent faire l’objet d’aucune autre dérogation que celles prévues par les dispositions de la présente sous-section. »

Précisément, ces dérogations sont multipliées.

• Dérogation motivée possible aux règles relatives à l’emprise au sol, à la hauteur, à l’implantation et à l’aspect extérieur des constructions afin d’autoriser : 1° La mise en œuvre d’une isolation en saillie des façades des constructions existantes ; 2° La mise en œuvre d’une isolation par surélévation des toitures des constructions existantes ; 3° La mise en œuvre de dispositifs de protection contre le rayonnement solaire en saillie des façades ; 4° L’installation d’ombrières dotées de procédés de production d’énergies renouvelables situées sur des aires de stationnement. (article L152-5 CU)La Loi SUL écarte plus généralement à l’article L111-19-1 et à l’article 40 de la loi APER du 10 mars 2023 l’application des règles des PLU qui pourraient avoir pour effet d’interdire ou de limiter l’installation des dispositifs prévus par ces textes, à savoir pour les parcs de stationnement extérieurs de plus de 500 m² associés aux bâtiments ou parties de bâtiment auxquels s’applique l’obligation prévue à l’article L. 171-4 du code de la construction et de l’habitation ainsi que pour les nouveaux parcs de stationnement extérieurs ouverts au public de plus de 500 m², l’intégration (i) sur au moins la moitié de leur surface des revêtements de surface, des aménagements hydrauliques ou des dispositifs végétalisés favorisant la perméabilité et l’infiltration des eaux pluviales ou leur évaporation, (ii)  des dispositifs végétalisés ou des ombrières concourant à l’ombrage desdits parcs sur au moins la moitié de leur surface, dès lors que l’un ou l’autre de ces dispositifs n’est pas incompatible avec la nature du projet ou du secteur d’implantation et ne porte pas atteinte à la préservation du patrimoine architectural ou paysager. Si lesdits parcs comportent des ombrières, celles-ci intègrent un procédé de production d’énergies renouvelables sur la totalité de leur surface.
  Pour les parcs de stationnement extérieurs de plus de 1 500 m², l’équipement sur au moins la moitié de cette superficie, d’ombrières intégrant un procédé de production d’énergies renouvelables sur la totalité de leur partie supérieure assurant l’ombrage.

• Dérogation motivée possible aux règles relatives à la hauteur et à l’aspect extérieur des constructions afin d’autoriser l’installation de dispositifs de végétalisation des façades et des toitures en zones urbaines et à urbaniser (article L152-5-1 CU) ;
• Dérogation possible aux règles relatives à la hauteur au bénéfice de constructions faisant preuve d’exemplarité environnementale afin d’éviter d’introduire une limitation du nombre d’étages par rapport à un autre type de construction (article L152-5-2 CU)
• Dérogation possible, dans le respect d’un objectif de mixité sociale mais depuis la Loi SUL sans plus de condition de se situer en zone tendue, aux règles relatives au gabarit et à la densité pour autoriser une construction destinée principalement à l’habitation à dépasser la hauteur maximale prévue par le règlement, sans pouvoir dépasser la hauteur de la construction contiguë existante calculée à son faîtage et sous réserve que le projet s’intègre harmonieusement dans le milieu urbain environnant (article L152-6 1° CU) ;
• Depuis la Loi SUL, dérogation possible pour autoriser la surélévation d’une construction achevée depuis plus de deux ans, lorsque la surélévation a pour objet la création de logements ou un agrandissement de la surface de logement (article L152-6 2° CU) ;Le Code de la construction et de l’habitation disposait déjà en son article L112-13 la faculté pour le préfet d’accorder des dérogations à de multiples règles de construction pour un projet d’extension verticale de bâtiment achevé depuis plus de 2 ans (dispositions relatives à l’isolation acoustique, aux brancards, aux ascenseurs, à l’aération, à la protection des personnes contre l’incendie et aux lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique ; mais aussi règles afférentes à l’isolation phonique, la qualité de l’air intérieur, l’accessibilité, la performance énergétique et environnementale lorsque les caractéristiques, notamment structurelles ou liées aux matériaux en place, du bâtiment à surélever ne permettent pas d’atteindre les objectifs définis aux articles précités).
• Dérogation possible aux règles relatives à la densité et aux obligations en matière de création d’aires de stationnement et, sauf arrêté de carence d’une commune au regard des objectifs en matière de réalisation de logements sociaux, dérogation possible aux règles fixant un pourcentage de « catégories de logements », pour autoriser la transformation à usage principal d’habitation d’un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation, dans la limite d’une majoration de 30 % du gabarit de l’immeuble existant (article L152-6 3° CU);
• Dérogation possible en tout ou partie aux obligations de création d’aires de stationnement applicables aux logements lorsque le projet de construction de logements est situé à moins de 800 mètres (vs 500m avant Loi SUL) d’une gare ou d’une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre (article L152-6 4° CU) ;
• Dérogation possible, dans le respect d’un objectif de mixité sociale, aux règles de retrait fixant une distance minimale par rapport aux limites séparatives pour autoriser une construction destinée principalement à l’habitation (article L152-6 5° CU) ;
• Depuis la Loi SUL, dérogation possible aux obligations de création d’aires de stationnement applicables aux logements pour les travaux de transformation ou d’amélioration effectués sur des logements existants qui n’entraînent pas de création de surface de plancher supplémentaire supérieure à 30 % de la surface existante (article L152-6 5°bis CU) ;
• Dérogation possible supplémentaire de 15 % des règles relatives au gabarit pour les constructions contribuant à la qualité du cadre de vie, par la création d’espaces extérieurs en continuité des habitations, assurant un équilibre entre les espaces construits et les espaces libres (dans la limite de 50 % de dépassement au total) (article L152-6 6° CU) ;
• Depuis la Loi SUL, dérogation motivée possible à l’obligation de création de places de stationnement pour les opérations de réhabilitation d’immeubles en centre-ville (article L152-6 CU) ;
• Dérogation motivée supplémentaire possible dans la limite de 5% aux règles relatives au gabarit et à la surface constructible, pour les projets dont la réalisation présente un intérêt public du point de vue de la qualité ainsi que de l’innovation ou de la création architecturales (article L152-6 CU) ;
• Dérogation motivée possible
  • à l’obligation de réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés, par une seule aire de stationnement pour véhicule motorisé en contrepartie de la création d’infrastructures ou de l’aménagement d’espaces permettant le stationnement sécurisé d’au moins six vélos par aire de stationnement (article L152-6-1 CU) ;
  • depuis la Loi SUL, aux règles fixées pour la compensation en cas d’impossibilité de réaliser les aires de stationnement sur le terrain d’assiette ou dans son environnement immédiat (obtention d’une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l’opération, ou acquisition/concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions) (article L152-6-1 CU) ;
  • depuis la Loi SUL, par une aire de stationnement mutualisée pour les opérations prévoyant la création d’au plus dix logements. (article L151-33 CU)

• Dérogation motivée possible aux règles relatives au gabarit, dans la limite d’une majoration de 30 % de ces règles, et aux obligations en matière de stationnement, lorsque les constructions ou travaux visent à permettre le réemploi d’une friche (définie au L111-26 CU comme « tout bien ou droit immobilier, bâti ou non bâti, inutilisé et dont l’état, la configuration ou l’occupation totale ou partielle ne permet pas un réemploi sans un aménagement ou des travaux préalables ») (article L152-6-2 CU) ;

• Dérogations motivées possibles (sans cumul avec les dérogations précitées) dans le périmètre d’une GOU (grande opération d’urbanisme) ou des secteurs d’intervention des ORT (opérations de revitalisation du territoire), dans le respect des objectifs de mixité sociale et fonctionnelle (article L152-6-4 CU) :
  • aux règles de retrait fixant une distance minimale par rapport aux limites séparatives (1°) ;
  • aux règles relatives au gabarit et à la densité, dans la limite d’une majoration de 30 % du gabarit et de la densité prévus dans le document d’urbanisme (2°) ;
  • avec possibilité de dérogation supplémentaire de 15 % des règles relatives au gabarit pour les constructions contribuant à la qualité du cadre de vie, par la création d’espaces extérieurs en continuité des habitations, assurant un équilibre entre les espaces construits et les espaces libres. (dans la limite de 50 % de dépassement au total) (5°) ;
  • aux obligations en matière de stationnement (3°) ;
  • autorisation d’une destination non autorisée par le document d’urbanisme, dès lors qu’elle contribue à la diversification des fonctions urbaines du secteur concerné (4°) ;

• Depuis la Loi du 16 juin 2025, dérogations aux règles relatives aux destinations pour autoriser (i) le changement de destination d’un bâtiment ayant une destination autre que d’habitation en bâtiment à destination principale d’habitation, (ii) les travaux ou aux constructions d’extension ou de surélévation.

Le refus à cette dérogation doit être motivé au regard des risques de nuisances pour les futurs occupants, de l’insuffisante accessibilité du bâtiment par des transports alternatifs à l’usage individuel de l’automobile et des conséquences du projet sur la démographie scolaire au regard des écoles existantes ou en construction ou sur les objectifs de mixité sociale et fonctionnelle (article L152-6-5 CU) ;

• Depuis la Loi du 16 juin 2025, dérogation à la proportion de logements d’une taille minimale (L151-14 CU) pour autoriser les opérations précitées (article L152-6-6 CU) ;
• Depuis la Loi SUL, dans le périmètre d’une zone d’activité économique, dérogation motivée possible aux règles relatives aux destinations et aux règles relatives à l’emprise au sol, au retrait, au gabarit, à la hauteur et à l’aspect extérieur des bâtiments ainsi qu’aux obligations en matière de stationnement, pour autoriser un projet de réalisation de logements ou d’équipements publics (possiblement soumis à une servitude d’usage à titre de résidence principale) (article L152-6-7 CU) ;
• Depuis la Loi SUL, dans les zones urbaines ou à urbaniser, dérogation motivée possible à l’ensemble des règles pour permettre la réalisation des résidences étudiants (article L152-6-8 CU) ;
• Depuis la Loi SUL, dérogation possible aux règles relatives aux destinations pour autoriser le changement de destination d’un bâtiment à destination d’exploitation agricole et forestière (le cas échant conditionné par une désaffectation vicennale et un avis conforme de la commission compétente) (article L152-6-9 CU).

1.2 Bonus dérogatoires de constructibilité et exceptions aux obligations en matière d’aires de stationnement

L’article L151-28 CU autorise, sous certaines conditions, l’aménagement de zones bénéficiant de bonus de constructibilité :

• Dépassement des règles (dans la limite de 20% pour chaque règle et sans pouvoir conduire à la création d’une surface de plancher supérieure de plus de 20 % à la surface de plancher existante) relatives au gabarit, à la hauteur et à l’emprise au sol pour permettre l’agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d’habitation.
• Majoration du volume constructible tel qu’il résulte des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l’emprise au sol (dans la limite de 50% et sans pouvoir être, pour chaque opération, supérieure au rapport entre le nombre de logements locatifs sociaux et le nombre total des logements de l’opération) pour la réalisation de programmes de logements comportant des logements locatifs sociaux ou, depuis la Loi du 16 juin 2025, la réalisation de résidences universitaires ; Avec possible majoration additionnelle de 5% pour les projets dont la réalisation présente un intérêt public du point de vue de la qualité ainsi que de l’innovation ou de la création architecturales.
• Dépassement des règles relatives au gabarit qui peut être modulé mais ne peut excéder 30 %, pour les constructions faisant preuve d’exemplarité énergétique ou environnementale ou qui intègrent des procédés de production d’énergies renouvelables (bonus de constructibilité écologique) ;
  Avec possible majoration additionnelle de 5% pour les projets dont la réalisation présente un intérêt public du point de vue de la qualité ainsi que de l’innovation ou de la création architecturales.
• Majoration du volume constructible qui résulte des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l’emprise au sol (dans la limite de 30% et sans pouvoir être, pour chaque opération, supérieure au rapport entre le nombre de logements intermédiaires et le nombre total des logements de l’opération).
  Avec possible majoration additionnelle de 5% de l’emprise au sol ou de la hauteur pour les projets dont la réalisation présente un intérêt public du point de vue de la qualité ainsi que de l’innovation ou de la création architecturales.

Pour ce qui est des aires des stationnement et en sus des dérogations précitées, les articles L151-30-1 et suivants CU prévoient de multiples possibilités d’aménagement de l’obligation de réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés :

• Réduction de l’obligation de 30 % au minimum, en contrepartie de la mise à disposition de véhicules électriques munis d’un dispositif de recharge adapté ou de véhicules propres en auto-partage ou si une aire de covoiturage existe dans l’environnement immédiat de l’opération (article L151-31 CU) ;

• Fixation d’un nombre maximal d’aires de stationnement lors de la construction de bâtiments destinés à un usage autre que d’habitation, lorsque les conditions de desserte par les transports publics réguliers le permettent (article L151-32 CU) ;
• Dérogation à l’obligation (article L151-34 CU) lors de la construction : 1° De logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’Etat ; 1° bis De logements locatifs intermédiaires ; 2° Des établissements assurant l’hébergement des personnes âgées (EHPAD) ; 3° Des résidences universitaires, et depuis la Loi SUL, 1° ter De logements faisant l’objet d’un BRS (bail réel solidaire) et 1° quater D’un logement-foyer.
  En tout état de cause,

• • limitation de l’obligation depuis la Loi SUL à 0,5 aire de stationnement par logement (article L151-35 CU) :
    • pour les constructions destinées à l’habitation mentionnées aux 2° et 3° précités ;
    • lorsque les logements mentionnées au 1° sont situés à moins de 800m d’une gare ou d’une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre et que la qualité de la desserte le permet ;
  • limitation de l’obligation depuis la Loi SUL à 1 aire de stationnement par logement (article L151-36 CU) pour les autres constructions destinées à l’habitation et situées à proximité identique des transports.

1.3 Aménagements additionnels pour les travaux sur construction existante

• Depuis 2021, inopposabilité du coefficient biotope de l’article L151-2 CU (part minimale de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables, éventuellement pondérées en fonction de leur nature, afin de contribuer au maintien de la biodiversité et de la nature en ville) aux projets de rénovation, de réhabilitation ou de changement de destination des bâtiments existants qui n’entraînent aucune modification de l’emprise au sol.
• Inapplicabilité de l’obligation de réaliser des aires de stationnement aux travaux de transformation ou d’amélioration de bâtiments affectés à des logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’Etat, y compris dans le cas où ces travaux s’accompagnent de la création de surface de plancher, dans la limite d’un plafond fixé par décret en Conseil d’Etat (article L151-35 CU) ;
• Inapplicabilité, nonobstant toute disposition du PLU, de l’obligation de réaliser des aires de stationnement aux travaux de transformation ou d’amélioration effectués sur des logements existants qui n’entraînent pas de création de surface de plancher supplémentaire, lorsque ces logements sont situés en zone tendue (article L151-36-1 CU) ;

• Dérogation Sekler : la Loi SUL crée une nouvelle section 10 « Réfection et surélévation des constructions » comprenant un article L111-35 CU suivant lequel : « Lorsqu’une construction régulièrement édifiée fait l’objet d’une demande d’autorisation d’urbanisme concernant des travaux de surélévation ou de transformation limitée d’un immeuble existant, l’autorisation d’urbanisme ne peut être refusée sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale aux règles applicables en matière d’implantation, d’emprise au sol et d’aspect extérieur des constructions. »

2. Mesures destinées à la sécurisation juridique des projets

• Extension de la durée de validité des autorisations passée de 2 à 3 ans (article R424-17 CU) (sans même évoquer la durée dérogatoire de 5 ans retenu par le Décret n° 2025-461 du 26 mai 2025)
• Certificat d’urbanisme opérationnel et panachage autorisé suivant arrêt du Conseil d’Etat du 6 juin 2025 n°491748 : « 2. Aux termes du quatrième alinéa de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme :  » Lorsqu’une demande d’autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.  »
  3. Les dispositions de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme ont pour effet de garantir à la personne à laquelle a été délivré un certificat d’urbanisme, quel que soit son contenu, un droit à voir sa demande de permis de construire, déposée durant les dix-huit mois qui suivent, examinée au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date de ce certificat, à la seule exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. Elles n’ont en revanche ni pour objet ni pour effet de la priver de son droit d’obtenir un permis de construire lorsque son projet est conforme aux règles d’urbanisme applicables à la date de la décision prise sur sa demande ou, si le projet n’est pas conforme à celles de ces règles qui n’ont pas pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique ou à une partie divisible d’entre elles, lorsqu’il l’est aux règles de même objet applicables à la date du certificat d’urbanisme.»
• Cristallisation des règles d’urbanisme en lotissement : lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable et ce pendant 5 ans. (droits de cristallisation conditionnés néanmoins au transfert de propriété ou de jouissance à la date du permis de construire tacitement accordé CE 18 juillet 2025 n°497128 ; le transfert en propriété ou en jouissance d’au moins un des lots du lotissement, acté à la date de délivrance du permis de construire, « fût-il assorti d’une condition suspensive telle que celle tenant à l’obtention d’un permis de construire. » CE 13 février 2026 n°501671 ; l’acte de transfert « eût-il différé l’effet du transfert à une date ultérieure ou fût-il assorti d’une condition suspensive telle que celle tenant à l’obtention d’un permis de construire. » CE 13 mars 2026 n°495524)
• Depuis la Loi SUL, cristallisation des règles d’urbanisme au PC (≠DP) et PA : Les articles L431-6 et L441-5 CU disposent à présent que si les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés, une demande de permis de construire ou une demande de permis d’aménager modifiant le permis initial en cours de validité ne peut pas, pendant une période de 3 ans à compter de la date de délivrance du permis initial, être refusée ou assortie de prescriptions spéciales (sauf prescriptions ayant pour objet de préserver la sécurité ou la salubrité publiques) sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues après la délivrance du permis initial.

La sécurisation juridique passe également par une nouvelle affectation du contentieux :

• L’article R600-6 CU impartit au juge un délai de 10 mois maximumpour statuer sur les recours contre les permis de construire un bâtiment comportant plus de deux logements, contre les permis d’aménager un lotissement ou contre les décisions refusant la délivrance de ces autorisations.
• Cristallisation des moyens impartie par l’article R600-5 CU : les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de 2 mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense.
• Suppression de l’appel dans les zones où la tension entre l’offre et la demande de logements est particulièrement vive afin de réduire le délai de traitement des recours afin d’accélérer la réalisation d’opérations de construction de logements (article R811-1-1 du Code de justice administrative) : le tribunal statue notamment en premier et dernier ressort sur les recours contre les permis de construire ou de démolir un bâtiment comportant plus de deux logements, les permis d’aménager un lotissement, les décisions de non-opposition à une déclaration préalable autorisant un lotissement ou, depuis 2022, les décisions portant refus de ces autorisations ou opposition à déclaration préalable (idem pour les actes de création ou de modification des zones d’aménagement concerté portant principalement sur la réalisation de logements en zone tendue)
  Le Conseil d’Etat a étendu successivement cette suppression de l’appel :

• • lorsque ces autorisations ont été accordées puis retirées, aux recours dirigés contre ces retraits ou contre les refus de retraits (CE 26 avril 2022 n°452695 ; CE 5 mai 2017 n°391925) ;
  • aux recours dirigés contre les prescriptions attachées au permis de construire (CE 2 juin 2023 n°461645) ;
  • aux recours contre les décisions constatant ou refusant de constater la péremption de l’autorisation d’urbanisme (CE 21 février 2025 n°493902) ;
  • aux recours contre un sursis à statuer (CE 1^er octobre 2025 n°498169) ;
• La Loi SUL vient encore affecter substantiellement les recours :
  • Présomption d’urgence : en cas de référé pour voir ordonner la suspension de l’exécution de la décision contestée, la condition d’urgence est également présumée satisfaite lorsque le recours est formé contre une décision d’opposition à déclaration préalable ou de refus de permis de construire, d’aménager ou de démolir (article L600-3-1 CU),
    Ce qui pourrait emporter en cas de succès du référé, injonction de l’autorité administrative de se prononcer « provisoirement » sur la demande de permis.

• • Cristallisation des motifs de refus: l’autorité administrative ne peut pas invoquer de motifs de refus nouveaux après l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de l’enregistrement du recours ou de la demande (article L600-2 CU) ;
  • Mais surtout, réduction à 1 mois et suppression du caractère suspensif du délai de recours gracieux.