Loi Le Meur et Décision du 11 mars 2026 : Les nouvelles dispositions s’appliquent à la poursuite d’un usage illicite postérieurement à son entrée en vigueur

Aux termes d’une décision du 11 mars 2026 n°25/57400, la Juridiction des référés de Paris vient d’apporter des précisions sur l’application du régime du changement d’usage, version Le Meur (et ce dans une affaire où il n’était pour une fois pas question d’une location meublée touristique mais de l’usage illicite pour des activités commerciales et évènementielles, et notamment comme showroom, d’un hôtel particulier).

Rappels

La Loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 dite Le Meur visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale a modifié le régime du changement d’usage comme suit :

• 1^er changement essentiel : les critères de définition de l’usage initial

L’article L. 631-7, alinéa 3, du code de la construction et de l’habitation (« CCH »), disposait :

« Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. »

La date cliquet du 1^er janvier 1970 a été supprimée et l’article L631-7 nouveau dispose désormais ce qui suit :

• un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage
  • soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus,
  • soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article.
• lorsqu’une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d’usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.
• une autorisation d’urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d’habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage.
• 2^nd changement essentiel : la définition du changement d’usage incriminé

Les articles L. 631-7 et L. 651-2 CCH qualifiaient de changement d’usage passible d’une amende de 50 000 euros par local irrégulièrement transformé, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

La notion de répétition est à présent supprimée et l’amende portée à 100 000 euros.

L’Avis de la Cour de cassation du 10 avril 2025 n°25-70.002

Le 10 avril 2025, la Cour de cassation a rendu son avis sur la question suivante :

« 1°/ Lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit-elle s’effectuer à l’aune des critères de la loi nouvelle ou de la loi ancienne ?

2°/ Dans l’hypothèse de l’application de la loi nouvelle aux faits antérieurs de changement d’usage illicite, les nouveaux critères de l’usage d’habitation sont-ils applicables aux instances en cours ou le sont-ils aux seules instances introduites postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ? ».

La Cour de cassation a conclu comme suit :

« la loi du 19 novembre 2024 …modifie les éléments à prendre en considération pour réputer un local à usage d’habitation, en substituant à la seule date de référence du 1er janvier 1970, deux périodes d’une durée respective de sept et trente ans.

10. Elle affecte donc les règles de fond qui définissent les conditions dans lesquelles la location d’un local meublé à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile peut être qualifiée de changement d’usage et a pour effet de soumettre à un régime d’autorisation préalable le changement d’usage de locaux qui n’en relevaient pas en l’état du texte dans sa rédaction antérieure.
11. En conséquence, cette loi doit être regardée comme plus sévère et ne peut faire l’objet d’une application rétroactive. »

Aux termes de leur avis, Mmes Compagnie et Morel-Coujard, avocates générales, relèvent que pour déterminer la loi devant gouverner une situation juridique constituée antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, il convient de déterminer la date à laquelle a été constaté le fait susceptible d’être qualifié de changement d’usage : « le changement d’usage sans autorisation est consommé du fait de la location et susceptible de se renouveler à chaque location. »

L’Ordonnance du 11 mars 2026 n°25/57400 s’inscrit dans le prolongement de cet avis et juge que les nouvelles dispositions sont applicables dès lors qu’un changement d’usage illicite est intervenu après cette date, « ce qui inclut le fait de poursuivre l’usage illicite après cette date. »

La décision apporte des précisions complémentaires :

• Les locaux sont réputés avoir l’usage d’habitation en l’état d’un permis de construire pour la réhabilitation de la totalité du bâtiment à usage d’habitation,
• Les allégations portant sur une péremption du permis et/ou une non-conformité des travaux avec celui-ci sont écartés comme indifférentes ;

« le permis de construire n’en n’a pas moins produit ses effets lors de sa délivrance sur l’usage du premier étage de l’immeuble. » ; « la loi vise l’usage pour lesquels les travaux ont été autorisés et non les conditions de leur réalisation effective ».

• Peu importe la décision ultérieure de non-opposition à un changement de destination : « l’usage

d’un bien au sens de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation est différent de la destination d’un bien ».

Le montant de la compensation nécessaire au changement d’usage était ici estimé à 5 534 400 euros.