Taxe de 3 % sur l’immobilier détenu en France : Fin de l’exemption déclarative, nouvelles règles applicables pour le dépôt des déclarations avant le 15 mai de chaque année

Des contraintes et justifications notablement alourdies – Exonérations conditionnelles, réforme déclarative en cours, dépôts tardifs et sanctions

L’article 990 D du Code général des impôts soumet à une taxe annuelle de 3 % toute personne morale, société française ou étrangère, fond, trust ou autre entité, détenant directement ou indirectement des immeubles situés en France. L’assiette est la valeur vénale des biens au 1er janvier de chaque année ; appliqué à des patrimoines significatifs et compte tenu des règles de prescription, le montant devient rapidement substantiel.

Jusqu’à maintenant, il était suffisant lors de l’acquisition du bien immobilier de prendre l’engagement de révéler le détail de la chaine d’actionnariat contrôlant l’entité propriétaire des biens immobiliers en France pour ne pas avoir à déposer la déclaration annuelle permettant d’en être exonérée.

La nouvelle loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales supprime cette possibilité d’exonération ; l’obtention de l’exonération est dorénavant conditionnée au dépôt d’une déclaration annuelle chaque année pour le 15 mai.

Par ailleurs, les sociétés étrangères entrant dans le champ d’application de la taxe et ne disposant pas d’établissement stable en France devront désormais désigner un représentant fiscal dans cette même déclaration.

Au plan pratique, l’obligation de déposer chaque année une déclaration relative à la taxe de 3% entraine aussi comme conséquence supplémentaire, même en cas d’exonération, l’obligation de déclarer :

la valeur vénale au 1er janvier des biens immobiliers détenus,
le détail de la chaine d’actionnariat jusqu’au bénéficiaire ultime soumis à déclaration,

permettant à l’administration fiscale française de mieux contrôler le suivi de la valeur du bien tant en matière d’Impôt sur la Fortune Immobilière que de droits de mutation à titre gratuit, par la connaissance réactualisée des informations communiquées notamment lorsque des biens français sont détenus au travers de sociétés interposées.

Un travail préparatoire s’impose donc, portant tant sur :

les informations à communiquer au regard du détail de la chaine de détention
que de la valeur vénale de l’immeuble

Pour les contribuables qui ont bénéficié, par volonté ou ignorance du défaut de transparence, induit par la prise du simple engagement de révéler le détail de l’actionnariat (l’administration fiscale française ne demandant quasiment jamais les informations sur lesquelles l’engagement porte), il convient d’ores et déjà :

d’auditer les structures de détention dont le détail doit dorénavant être porté chaque année à la connaissance de l’administration fiscale française afin de se préparer à un éventuel contrôle ;
de mettre en conformité la structure de l’actionnariat dans l’hypothèse où la présence de trusts, fonds d’investissements,family office ou autres structures poserait difficulté,

Dans des conditions pouvant être justifiées vis à vis de l’administration fiscale française en cas de contrôle ou en déclarant les modifications effectuées après les avoir analysées (un certain nombre de conséquences en matière de plus-values immobilières notamment devant être anticipées selon les options de restructuration pouvant être choisies) afin d’éviter notamment des pénalités supplémentaires.

Dépôts tardifs : une tolérance à usage unique

Une décision du tribunal judiciaire de Nice du 10 mars 2026 (RG n° 24/04425) vient rappeler avec netteté que le dépôt du formulaire 2746 est une condition essentielle à l’exonération (cas où il ne pouvait être bénéficié de l’exonération sur simple prise de l’enagement), sans marge d’appréciation.

La question, discutée en pratique compte tenu du caractère annuel de la taxe patrimoniale de 3%, est toujours de savoir si le premier manquement doit s’apprécier chaque année (ce qui n’a pas beaucoup de sens sauf à annihiler la taxe), soit sur la période non prescrite ou même depuis la date d’acquisition du bien immobilier comme certains services locaux ont pu le prétendre.

Le Tribunal judiciaire de Nice valide l’approche administrative consistant à accorder une telle tolérance administrative une seule fois pour l’ensemble des années non prescrites (soit ici 6 années civiles).

Des Sanctions devenues dissuasives

Il convient par ailleurs de ne pas perdre de vue que le non-respect des obligations déclaratives liées à la taxe de 3 % n’emporte pas seulement des conséquences fiscales. L’administration fiscale est en effet tenue, indépendamment de toute procédure de rectification, de transmettre au Procureur de la République les dossiers dans lesquels le montant d’impôt éludé excède 100.000 €, dès lors que certains autres critères sont remplis.

Compte tenu de la valeur des biens concernés par la taxe de 3 %, de son taux et de la période de prescription de 6 ans en cas de non-dépôt, le risque de voir un dossier transmis au Parquet est donc loin d’être théorique et donne lieu à poursuites pénales en cas d’absence de mise en conformité de la part du contribuable.

Enfin on rappelle que toutes les sociétés jusqu’à celle détenant le bien immobilier elle-même sont solidaires pour le paiement de la taxe.

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