Covid-19 et révision triennale des loyers commerciaux : le temps des demandes de révision à la valeur locative à la baisse ?

11/05/20
Covid-19 et révision triennale des loyers commerciaux : le temps des demandes de révision à la valeur locative à la baisse ?

La révision du loyer commercial prévue à l’article L. 145-38 du Code de commerce ne permet de voir fixer le montant du loyer révisé à la valeur locative à la baisse au regard du loyer en cours que dans le cas où serait « rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative ».

 

La fermeture de nombreux commerces et le confinement de leur chalandise pourraient-ils être à l’origine d’une telle modification susceptible d’entraîner « par elle-même » une variation de plus de 10% de la valeur locative des locaux considérés ? Cette interrogation relative au bien-fondé de la demande de révision à la valeur locative formée en ces temps de pandémie ne peut être dissociée de celle de l’opportunité d’une telle démarche. Le loyer révisé étant dû à compter de la demande, les locataires commerciaux doivent-ils se hâter de solliciter une révision du loyer à la valeur locative à la baisse ? Après la force majeure, l’exception d’inexécution ou la révision pour imprévision, la révision triennale serait-elle le nouvel espoir des locataires, la nouvelle crainte des bailleurs ?

 

Rappelons à titre préalable qu’une demande de révision ne dispense pas le locataire du paiement du loyer en cours et ce, jusqu’à la fixation amiable ou judiciaire du loyer révisé. Son attrait n’est cependant pas à sous-estimer ne serait-ce qu’au regard du caractère durable de la révision du loyer en jeu. Si la date de la demande de révision est stratégique, il semble que toute généralisation s’agissant aussi bien du caractère bien-fondé d’une demande que de l’appréciation de son opportunité doive être écartée.

 

 

1- Sur le caractère bien-fondé de la demande

Le caractère bien-fondé de la demande de révision à la valeur locative à la baisse s’apprécie au regard des conditions prévues par le texte déjà mentionné.

 

 

  • 1-1 S’agissant tout d’abord de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, il est prévu aux termes de l’article R. 145-6 du Code de commerce que :

 

« Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. »

 

Il en résulte que,

  • d’une part, lesdits facteurs correspondent à des facteurs d’intérêt au sens neutre du terme, concernant l’environnement géographique, démographique, commercial des locaux loués, ainsi que leur accessibilité, et ce, au regard de l’activité considérée – c’est-à-dire celle effectivement exploitée parmi celles convenues. De la sorte, les facteurs locaux de commercialité sont à la croisée de l’activité considérée et de son environnement;
  • d’autre part, leur modification peut revêtir indifféremment un caractère durable ou provisoire pourvu qu’elle soit « matérielle», c’est-à-dire concrète.

 

La modification des facteurs locaux de commercialité ne peut donc être confondue avec celle des loyers pratiqués dans le voisinage ou encore avec celle du chiffre d’affaires de l’exploitation considérée. Il a en revanche été jugé que la fermeture de commerces environnants constitue une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (Paris, 16e ch. A, 27 novembre 2002 – Paris, 16e ch. B, 29 janvier 1999 – Montpellier, 5 novembre 1997).

 

Ceci étant précisé, il pourrait être considéré que l’on assiste actuellement à des modifications desdits facteurs.

 

a. D’une part, les facteurs locaux de commercialité et leur évolution sont devenus indifférents pour les activités qui ont dû cesser temporairement leur exploitation en application de l’arrêté du 14 mars 2020. A cet égard, la modification d’un environnement commercial qui, depuis l’arrêté précité se trouverait dégradé du fait notamment de la fermeture de commerces environnants pourrait se révéler indifférent. La perte d’influence des facteurs locaux de commercialité dans de tels cas, faute d’activité, pourrait-elle être assimilée à une modification de ces derniers ? On peut en douter tant la révision triennale semble supposer l’exploitation de « l’activité considérée».

 

b. D’autre part, parmi les activités qui ont pu se maintenir, il serait envisageable qu’une dégradation de leur environnement commercial survienne du fait de la fermeture de commerces alentour.

 

Se poserait alors la question de déterminer s’il s’agirait là de facteurs « locaux » au regard de leur probable généralisation au-delà de l’environnement de l’activité considérée, étant précisé qu’ont pu être écartés des facteurs de commercialité relatifs à une agglomération au motif que ceux-ci n’étaient pas suffisamment « locaux » (CA Paris, 16e ch. B, 2 février 2001).

 

  • 1-2 Si on ne peut exclure qu’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité impacte certaines activités, il resterait ensuite à déterminer dans de tels cas, si une telle modification serait de nature à entraîner « par elle-même» une variation d’au moins 10% de la valeur locative survenue depuis la dernière fixation conventionnelle ou judiciaire du loyer.

 

 

a. A cet effet, la preuve d’un lien de causalité entre la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et la variation de plus de 10% de la valeur locative devra être rapportée par le demandeur à la révision. Il devra plus précisément établir que la modification des facteurs locaux de commercialité aura été « par elle-même» à l’origine d’une telle variation. A cet égard, la tendance de la jurisprudence est à la recherche d’un lien de causalité « exclusif » entre la modification alléguée et la variation de la valeur locative (CA Paris, 6 mai 1998, n° 96/07049 : JurisData n° 1998-022585). Ainsi, c’est la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité – et non un autre facteur, tel qu’une évolution conjoncturelle – qui devra avoir entraîné à elle seule une variation de plus de 10% de la valeur locative du local considéré (TGI Paris, 18 juin 1998, n° 7946-1996).

 

b. Par ailleurs, il n’existe pas une seule mais plusieurs « valeurs locatives » entrant dans le champ d’application de la révision triennale. A cet égard, la prise en compte directe des facteurs locaux de commercialité dans le cadre d’une fixation judiciaire ne concerne – parmi d’autres critères – que celle mentionnée à l’article L. 145-33 du Code de commerce. Dès lors, si cette dernière peut se trouver directement influencée par une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, une telle influence est nécessairement indirecte s’agissant des autres « valeurs locatives».

 

En effet, en ce qui les concerne, l’influence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité devra s’exercer sur les critères dont dépend leur détermination. Par exemple, pour des locaux à usage exclusif de bureaux, il devra être démontré que la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a été à l’origine de la variation des loyers pratiqués pour des locaux équivalents dans le voisinage, toutes corrections apportées au vu des locaux concernés (voir art. R. 145-11 C. com).

 

Si l’on considère le cas de locaux monovalents, la modification des facteurs locaux devra avoir influé sur la variation des éléments de détermination de leur « valeur locative » qui sont susceptibles de relever des usages observés dans la branche d’activité considérée (voir art. R. 145-10 C. com.) et en relèvent obligatoirement s’agissant des salles de cinémas autorisées (art. L. 145-36 C. com).

 

Dans tous les cas, le demandeur devra démontrer que c’est bien la modification des facteurs locaux qui a été à l’origine de la variation de la valeur locative, et ce à l’exclusion d’autres facteurs. Afin d’illustrer la difficulté de la preuve à rapporter, le cas des salles de cinémas est éclairant. Pour ces dernières, il est d’usage que les approches permettant de déterminer leur « valeur locative » prennent en compte :

  • ou bien un pourcentage de la recette réelle (CA Toulouse, 2e ch., 23 février 1993 : JurisData n° 1993-040990),
  • ou bien une moyenne des « valeurs locatives» découlant de la recette réelle et de la recette théorique, cette dernière étant généralement estimée à partir du nombre de fauteuils autorisés affecté d’un taux de remplissage (CA Rennes, 7e ch., 8 octobre 1997 : JurisData n° 1997-048936).

 

A l’heure de la fermeture provisoire des cinémas, il est possible de rester songeur quant au nombre de fauteuils demeurant autorisés et de craindre un affaissement de leurs recettes réelles … autant de facteurs susceptibles d’influer sur la « valeur locative » de leurs locaux. Mais, même à supposer en ce cas établie une variation de celle-ci de plus de 10% depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer, pourrait-on considérer que cette variation résulterait de la seule neutralisation des facteurs locaux de commercialité survenue depuis le 14 mars dernier – sous réserve bien sûr qu’il puisse s’agir d’une « modification » (voir supra 1.1.a) ?

 

Même en ce cas, il semble qu’une telle variation résulterait de la loi ayant seule contraint les salles de cinéma à cesser leur activité et leur chalandise à se confiner. La neutralisation des facteurs locaux de commercialité ne serait alors qu’une conséquence des mêmes causes, dépourvue d’influence sur la variation de la valeur locative considérée.

Quoiqu’il en soit, un bref rappel des conditions de la révision triennale à la valeur locative invite à une approche tenant compte de la spécificité de chaque situation locative. En tout état de cause, la preuve devant être rapportée par le demandeur semble plus difficile à établir qu’il n’y paraît.

 

 

2- Sur l’opportunité de la demande

Il est possible que de nombreux locataires qui envisagent d’adresser à leur bailleur une demande de révision à la valeur locative à la baisse la conçoivent, quel que soit par ailleurs son caractère bien fondé, comme un instrument de renégociation – si possible rapide – d’un loyer devenu trop difficile à supporter. Une telle démarche n’est pas nécessairement à déconseiller, pourvu que le locataire ait aussi pu prendre en compte les conséquences de l’accord qu’il espère. Pour ceux qui envisagent d’aller en justice à défaut d’accord trouvé, ils ne peuvent négliger les aspects procéduraux s’agissant s’apprécier l’opportunité de leur démarche.

  • 2-1 Sur l’opportunité au regard du renouvellement en cas d’accord

Certains locataires devront garder à l’esprit que le bailleur qui aurait consenti une révision amiable du loyer ne serait pas dépourvu de tout argument afin de se soustraire au plafonnement du loyer qui lui serait, le cas échéant, opposable lors du renouvellement.

Il a en effet été jugé, s’agissant d’un bail d’une durée contractuelle de neuf ans portant sur des locaux dont la valeur locative relevait de l’article L. 145-33 du Code de commerce, que « la signature d’un avenant de révision suite à l’introduction d’une demande en révision sur le fondement de l’article L. 145-39 du Code de commerce, constituait une modification notable des obligations respectives des parties intervenue en cours de bail dans des conditions étrangères à la loi et justifiant, à elle seule, le déplafonnement » (Cass., 3ème civ., 15 février 2018, n° 17-11.866). Rien ne s’oppose à ce qu’une telle solution puisse être retenue dans le cas d’un avenant de révision conclu à la suite de l’introduction d’une demande fondée sur l’article L. 145-38 du Code de commerce (en faveur d’une telle position : Cass. 3e civ., 4 avril 2001, n° 99-18.899).

Par conséquent, l’appréciation de l’opportunité d’une demande en révision dans de tels cas devra aussi être menée en contemplation du renouvellement à intervenir.

 

  • 2.2 Sur l’opportunité au regard de la procédure applicable faute d’accord

Le juge des loyers commerciaux est seul compétent pour statuer sur le montant du loyer révisé, le tribunal de grande instance au fond ne pouvant se prononcer à titre principal sur le montant du loyer commercial. Il en résulte que le juge des référés n’est pas compétent pour ordonner une expertise afin de rechercher une variation de la valeur locative, même sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile (CA Paris, 14e ch. A, 13 février 1991 : JurisData n° 1991-022876).

 

En outre, alors que sa demande de révision ne dispense pas le locataire du paiement du loyer en cours, les fixations provisionnelles du loyer révisé demeurent marginales.

 

Par conséquent, faute d’accord quant au montant du loyer révisé, le demandeur qui souhaite voir fixer judiciairement le montant du loyer révisé devra saisir la juridiction compétente dans les deux ans de sa demande, puis s’armer de patience et de trésorerie. Il s’exposera en effet aux longueurs et coûts d’une procédure qui nécessite, dans la plupart des cas où est établie une modification notable des facteurs locaux de commercialité, la désignation d’un expert judiciaire dont les honoraires pèsent généralement à titre provisionnel sur le demandeur.

 

C’est pourquoi il n’est pas à exclure que les propriétaires de locaux de premier choix n’ayant que peu à craindre la carence locative ou l’affaissement des loyers de marché se contentent d’attendre.

En définitive, il ne semble ni possible ni souhaitable de céder à l’attrait de la généralisation s’agissant d’apprécier aussi bien le bien-fondé que l’opportunité d’une demande de révision triennale à la valeur locative à la baisse, sous peine de voir une telle démarche manquer son but. Il est probable que l’avis d’un expert en estimation de valeurs locatives sera particulièrement recherché afin d’estimer la valeur locative des locaux au jour de la demande. Toutefois, les experts devront se prononcer en l’absence d’éléments de référence depuis la survenance de la pandémie en France concernant les fixations judiciaires des loyers des baux renouvelés au plus près du jour de la demande en révision. Par ailleurs, s’agissant des éléments de références correspondant aux loyers de marché des baux conclus au jour de la demande ou aux fixations amiables des loyers des baux renouvelés au jour de la demande, la rareté des références qui est particulièrement à craindre dans les zones à faible densité commerciale risque de rendre extrêmement difficile la tâche de l’expert consulté.

 

 

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